一张小小的三季报，不仅反映着企业2018年以来的生存趋势，也折射出了行业经济的兴衰。在此前几个月中，降杠杆、贸易战等内外经济环境发生重大改变的情形下，许多上市公司面临着业绩大跌、资金吃紧、股权质押爆仓等风险，甚至部分企业已经面临生死存亡的关键时期。随着三季报的预警，监管层也随之行动，10月底，“金稳会”连同“一行两会”紧急表态，密集主动发声稳定市场，多地区有关部门纷纷出台一系列支持当地企业流动性的政策，这一切都指向了缓解行业经济与资本的下行，然复苏之路，还任重而道远。（罗诺）

　　导读

　　部分上市房企业绩的向暖并不能代表行业，也不能忽视房地产行业目前所面临的压力，一般资金、项目等资源会更加的向大中型房地产企业聚拢，而这些企业也大多是上市房企，但很多中小房企的经营形势仍然相当严峻。

　　随着上市房企三季报的相继披露，这一处在政策调控严冬中的重资产行业的发展，似乎并没有市场预期的那样悲观。

　　21世纪经济报道记者分类统计发现， 138家上市房企中，共有89家在今年前三季度出现归母净利润增长、扭亏为盈或减亏的业绩向好信号。

　　不过记者同时发现，上市房企的净利润贡献度进一步向头部房企倾斜，而行业的马太效应也在持续强化。

　　三季报业绩整体向好之下，房地产板块的价格也随之启动。而在反弹之下，自10月8日至31日期间的地产指数合计回撤仅为4.05%，远低于同期上证指数高达7.75%的跌幅。

　　不过也有业内人士指出，在调控压力仍未放松的背景下，上市房企的基本面底部稍微到来，而上市房企间的合作、整合现象可能也将增多。

　　马太效应强化

　　地产行业仍然头顶政策调控压力的严冬下，其三季报业绩仍然呈现乐观信号。

　　21世纪经济报道记者统计发现，138家上市房企今年前三季度的合计归母公司股东净利润达1206.94亿元，较去年同期增幅达30.65%。

　　与此同时，上市房企增收家数也在悄然增长。

　　今年前三季度营收出现同比负增长的房地产开发企业共有56家，占全部138家地产上市公司的40.58%；该比例较去年同期的62家已有所收缩。其中，高喊“活下去”的万科A（000002.SZ）仍然以139.85亿元的前三季度归母净利润位列所有上市房企之首。

　　不少上市房企的业绩增长正是房地产主业仍然持续增长的结果。

　　例如万科A今年前三季度实现的1760.2亿元营业收入中，房地产业务的贡献就达1675.6亿元；再比如前三季度归母净利润增长达225.09%的广宇发展就表示，其前三季度营收增长49.89%的主要原因是“本期商品房交付项目的数量、面积较上年同期增加，导致售房收入及成本相应增加。”

　　不过，也有部分房企的业绩增长并非得益于房地产本身——例如前三季度净利润大增1.86倍的中天金融（000540.SZ），其通过处置子公司股权获得了81.60亿元的投资收益；再如前三季度净利润和营业收入分别同比增长29.19%和35.50%的绿地控股（600606.SH），其1041亿元的房地产收入仅同比增长了14%，而基建产业收入则大增达43%。

　　“今年监管层不断出台稳增长等政策后，基建业预期受到相当程度的提振，而部分地产公司的业绩增长也和基建业务的复苏有关。”10月31日，北京一家中型券商地产行业分析师表示。

　　事实上，房地产调控带来的价格调整亦被部分房企所考虑。以万科为例，其报告期内计提存货跌价准备达41.4亿元，影响其归母净利润减少19.6亿元。

　　虽然上市房企的整体利润出现明显增长，但具体来看，头部上市房企才是贡献行业净利润的主力。

　　记者统计，今年前三季度归母净利润排名前10的房企的合计净利润达705.53亿元，占全部房企净利润的58.46%。

　　去年同期，这一比例仅为52.32%，这也意味着，排名前10的头部房企贡献的净利润就占据了全部上市房企的近六成，头部上市房企的净利润集中度提高了6.14个百分点。

　　对于数据反映出来“强者愈强”的马太效应，从业人士也深有体会。

　　“部分上市房企业绩的向暖并不能代表行业，也不能忽视房地产行业目前所面临的压力，一般资金、项目等资源会更加的向大中型房地产企业聚拢，而这些企业也大多是上市房企，但很多中小房企的经营形势仍然相当严峻。”10月31日，一家上市房企旗下项目销售负责人表示。

　　降杠杆趋势明显

　　行业两极分化的情况下，一些房地产企业正在对负债率进行调降。

　　截至今年三季末，共有71家上市房企的负债率出现了不同程度下降，其中25家上市房企的负债率下降超过5%，其中下降最多的1家为海德股份，截至今年三季末的负债率仅为37.87%，同比下降50.13%。

　　138家上市房企的平均负债率从63.08%下降至62.95%，下降13个BP。

　　负债率的下降，一方面与信贷政策的收紧直接相关。据央行报告显示，今年前三季度新增房地产类贷款占各项贷款比重较2017年全年下降1.5个百分点。

　　“投放房地产行业的新增信贷比例整体出现了减少，资管新规的出现收紧了其在其他非标渠道的融资方式，这让一些房地产企业不得不自降杠杆。”10月31日，东北一家国有大行公司业务部负责人表示，“融资利率的抬升，还有一些房企也不得不寻求利率更高的类金融融资，导致其财务成本出现上升。”

　　三季报的数据也的确作证了房企财务成本上升的趋势。

　　138家上市房企今年前三季度的财务费用总和达411.53亿元，同比上升46.07%，其中包括万科A、中弘股份（000979.SZ）等五家房企的财务费用均超过了10亿元。

　　另一方面，部分房企也在通过合作等方式出售资产，以提升现金比例。

　　“因为调控压力仍然存在，所以未来房企之间的合作可能会更多，无论是股权合资还是组成联合体拿地，大家要抱团取暖。”上述上市房企销售业务负责人坦言。（文章来源：21世纪经济报道）